Aluguéis em SP: o viés das imobiliárias on-line

Procurar um lugar pra morar é bastante estressante — principalmente tendo em vista que tempo e dinheiro são bens escassos. Contudo, aparentemente, essa tarefa se tornou mais fácil, com o advento dos sites que conjugam num só lugar diversas imobiliárias. Pretensamente, esses sites também acirrariam a competição, por diminuírem o custo de obtenção da informação, “empoderando” o potencial cliente. Ou seja, com mais competição, se espera menor preço. Mas recentemente descobri que isso pode não ser bem verdade…

Li o post São Paulo, uma cidade gentrificada, do Arquitetura da Gentrificação e fiquei pensando se eu conseguiria fazer um levantamento de preços de aluguéis a partir desses sites de imóveis e então calcular a média do que se costuma cobrar por metro quadrado. Construí dois scripts de webscrapping em R: um para fazer download das informações do ImóvelWeb e outro para o ZapImóveis. Mas neste post, vou explorar apenas as informações do ImóvelWeb.

Baixei informações sobre apartamentos para locação (excluindo casas, lofts, studios, kitnets e imóveis comerciais). Montei um banco de dados com informações sobre preço, área (metros quadrados), bairro, nº de banheiros, quartos, suítes e vagas em garagem. Sei que esses sites tem entradas repetidas de imóveis (às vezes devido ao fato de estarem simultaneamente no cadastro de duas ou mais imobiliárias). Exclui os duplicados — certamente jogando alguns fora indevidamente e ainda deixando passar outros (que apesar de aparecerem mais de uma vez, não tem registros exatamente idênticos).

Depois obtive a latitude e longitude dos pontos médios de cada bairro onde estavam localizados com uso da função geocode (sobre a qual já tratei em post anterior). Sim… seria mais legal se fosse possível geocodificar os endereços exatos dos apartamentos, mas não há essa informação para todos os casos. No final das contas fiquei com dados para 1426 apartamentos.

Baixei um mapa do GoogleMaps no R e plotei a mediana do valor por metro quadrado para cada bairro. O resultado é a figura abaixo:

precos

Algumas observações

  1. De forma nada surpreendente (para alguém que vive em São Paulo), os lugares mais caros são: Itaim, Moema, Brooklin, Jardins, Morumbi… Mas esses dados são um pouco diferentes daqueles do Arquitetura da Gentrificação: Pinheiros, Perdizes e Pompéia são sim caros… mas não estão no mesmo páreo que aqueles.
  2. Reparem nos preços: grande parte das bolinhas azuis são indicadoras de valores entre 25 e 45 R$/m². Isso parece bem acima dos valores médios identificados por eles.

Obviamente há diferenças importantes na composição da amostra e nas fontes de dados. Não são dados completamente comparáveis. Creio que as duas pesquisas, a minha e a deles, dizem respeito a coisas diferentes. Assumo que os dados deles informam “de fato” sobre a tendência dos aluguéis em SP… Os meus informam sobre o características do ImóvelWeb — que podem ser avaliadas tomando os dados deles como parâmetros.

Plotei também uma mancha de densidade dos imóveis para locação, para ter uma noção da cobertura e dos lugares mais anunciados. No mapa abaixo, quanto mais azul claro, maior a frequência de imóveis anunciados na região:

cobertura

As conclusões (tentativas) são simples:

  1. Os valores de aluguel informados pelas imobiliárias online estão acima da média da cidade para quase todos os bairros (as bolinhas, afinal, indicam preços comparativamente mais altos por toda extensão do mapa). Alugar pela internet parece ser mais caro!
  2. O ImóvelWeb (e possivelmente outros sites desse tipo — ainda tenho que verificar) possui um viés de cobertura em favor dos bairros ricos. O número de imóveis notificados em determinadas localidades é mínimo. Não se reduz o custo informacional igualmente para todos os lugares.

Arrisco a razão para esses fatos: provavelmente apenas as maiores imobiliárias anunciam nesses sites. Assim, despontam na frente das pequenas, em termos de visibilidade, e podem cobrar um preço maior. A competição talvez ocorra sim, mas apenas entre essas grandes. Suspeito que talvez encontraríamos preços mais baratos batendo na porta de alguns escritórios, à moda antiga mesmo. Se a razão que apontei está correta, fica também fácil compreender o viés de cobertura: as maiores imobiliárias são aquelas que atendem os ricos.

O script para a replicação completa está disponível neste link. Não está muito bonitinho, nem muito formatado. É a pressa.

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