Aluguéis em SP: o viés das imobiliárias on-line

Procurar um lugar pra morar é bastante estressante — principalmente tendo em vista que tempo e dinheiro são bens escassos. Contudo, aparentemente, essa tarefa se tornou mais fácil, com o advento dos sites que conjugam num só lugar diversas imobiliárias. Pretensamente, esses sites também acirrariam a competição, por diminuírem o custo de obtenção da informação, “empoderando” o potencial cliente. Ou seja, com mais competição, se espera menor preço. Mas recentemente descobri que isso pode não ser bem verdade…

Li o post São Paulo, uma cidade gentrificada, do Arquitetura da Gentrificação e fiquei pensando se eu conseguiria fazer um levantamento de preços de aluguéis a partir desses sites de imóveis e então calcular a média do que se costuma cobrar por metro quadrado. Construí dois scripts de webscrapping em R: um para fazer download das informações do ImóvelWeb e outro para o ZapImóveis. Mas neste post, vou explorar apenas as informações do ImóvelWeb.

Baixei informações sobre apartamentos para locação (excluindo casas, lofts, studios, kitnets e imóveis comerciais). Montei um banco de dados com informações sobre preço, área (metros quadrados), bairro, nº de banheiros, quartos, suítes e vagas em garagem. Sei que esses sites tem entradas repetidas de imóveis (às vezes devido ao fato de estarem simultaneamente no cadastro de duas ou mais imobiliárias). Exclui os duplicados — certamente jogando alguns fora indevidamente e ainda deixando passar outros (que apesar de aparecerem mais de uma vez, não tem registros exatamente idênticos).

Depois obtive a latitude e longitude dos pontos médios de cada bairro onde estavam localizados com uso da função geocode (sobre a qual já tratei em post anterior). Sim… seria mais legal se fosse possível geocodificar os endereços exatos dos apartamentos, mas não há essa informação para todos os casos. No final das contas fiquei com dados para 1426 apartamentos.

Baixei um mapa do GoogleMaps no R e plotei a mediana do valor por metro quadrado para cada bairro. O resultado é a figura abaixo:

precos

Algumas observações

  1. De forma nada surpreendente (para alguém que vive em São Paulo), os lugares mais caros são: Itaim, Moema, Brooklin, Jardins, Morumbi… Mas esses dados são um pouco diferentes daqueles do Arquitetura da Gentrificação: Pinheiros, Perdizes e Pompéia são sim caros… mas não estão no mesmo páreo que aqueles.
  2. Reparem nos preços: grande parte das bolinhas azuis são indicadoras de valores entre 25 e 45 R$/m². Isso parece bem acima dos valores médios identificados por eles.

Obviamente há diferenças importantes na composição da amostra e nas fontes de dados. Não são dados completamente comparáveis. Creio que as duas pesquisas, a minha e a deles, dizem respeito a coisas diferentes. Assumo que os dados deles informam “de fato” sobre a tendência dos aluguéis em SP… Os meus informam sobre o características do ImóvelWeb — que podem ser avaliadas tomando os dados deles como parâmetros.

Plotei também uma mancha de densidade dos imóveis para locação, para ter uma noção da cobertura e dos lugares mais anunciados. No mapa abaixo, quanto mais azul claro, maior a frequência de imóveis anunciados na região:

cobertura

As conclusões (tentativas) são simples:

  1. Os valores de aluguel informados pelas imobiliárias online estão acima da média da cidade para quase todos os bairros (as bolinhas, afinal, indicam preços comparativamente mais altos por toda extensão do mapa). Alugar pela internet parece ser mais caro!
  2. O ImóvelWeb (e possivelmente outros sites desse tipo — ainda tenho que verificar) possui um viés de cobertura em favor dos bairros ricos. O número de imóveis notificados em determinadas localidades é mínimo. Não se reduz o custo informacional igualmente para todos os lugares.

Arrisco a razão para esses fatos: provavelmente apenas as maiores imobiliárias anunciam nesses sites. Assim, despontam na frente das pequenas, em termos de visibilidade, e podem cobrar um preço maior. A competição talvez ocorra sim, mas apenas entre essas grandes. Suspeito que talvez encontraríamos preços mais baratos batendo na porta de alguns escritórios, à moda antiga mesmo. Se a razão que apontei está correta, fica também fácil compreender o viés de cobertura: as maiores imobiliárias são aquelas que atendem os ricos.

O script para a replicação completa está disponível neste link. Não está muito bonitinho, nem muito formatado. É a pressa.

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18 respostas em “Aluguéis em SP: o viés das imobiliárias on-line

  1. Olá, cheguei aqui por meio do compartilhamento desse post no Facebook.

    Um dado importante, e até meio óbvio, que não encontrei no texto e que reflete diretamente na conclusão número 1 do texto: não existe aluguel (e nem compra) de imóvel pela internet. Os valores publicados são os valores pré negociação. Nesses sites, a média de um bairro é sempre baseada nos valores publicados (que podem subir ou diminuir de acordo com a procura; é comum você achar o mesmo imóvel com dois preços diferentes, com data de publicação de poucos meses de diferença), nunca no valor do contrato de aluguel, após negociação (podemos considerar que ela sempre ocorre). Essas médias, portanto, nos oferecem um cenário muito útil para comparação entre bairros e entre períodos de tempo, mas sempre um pouco acima dos preços reais.

    O PDF da Secovi (que serviu de base para o outro levantamento) confirma o motivo dessa diferença entre um suposto preço online e offline:
    “OBS: Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel”.

    Por fim, não existe “imobiliária online”.

    Se você quiser usar mais uma fonte para comparação de valores (compra/aluguel), esse site pode ser útil:
    http://www.urbanizo.com/imoveis/sp/sao-paulo/

    abs,
    Theo

    • Obrigado pelo comentário, Theo. Me parece que você está correto. Sou leigo no assunto e apenas quis explorar os dados que coletei via internet. Vou me informar melhor e talvez poste algo mais elaborado no futuro. Não conhecia nem a Secovi… agora vou vasculhar um pouco o site deles. Veja também os comentários do Yuji, mais abaixo — em certa medida, convergem com os seus e explicam um pouco mais dos meus resultados. Enfim… o diálogo e a crítica são as melhores formas de aprender. Valeu pelo feedback e saiba que estamos abertos à colaboração

  2. Olá,

    Sou corretor autônomo e utilizo essas ferramentas de anúncios.(imovelweb e zap)
    Há alguns pontos relevantes que não foram observados e com certezas podem alterar o resultado da sua pesquisa, são eles:
    – Zap e imóvelweb são os portais mais caros para serem anunciados
    – Logicamente por serem caros somente as maiores imobiliárias as utilizam com algumas exceções( tipo eu)
    – Pelo fato dos anúncios serem caros há regras nas imobiliárias só anunciarem imóveis de valor acima de 3mil.
    – Há muitos portais imobiliários que podem ser anunciados gratuitamente como imobox, webcasas, vivastreet, mercado livre, olx entre outros. Neles terão o real valor aplicado pelo mercado.

    Que tal fazer uma nova pesquisa utilizando somente portais imobiliários gratuítos?
    Tenho certeza que o resultado será outro e mais realista.
    Abraços

    Lincoln Yuji

    • Obrigado pelo comentário Yuji. Não sabia dessas coisas — acho que isso justifica bastante o padrão dos resultados. Seus pontos são muito pertinentes. Há também aquilo apontado acima pelo Theo: a diferença entre o preço do anúncio e o preço final. De acordo com sua experiência, isso procede? A diferença entre os dois é muito grande?

      E valeu pelas indicações de outros sites! Vou procurar me informar sobre eles.

      Os retornos e comentários a este post estão me ensinando bastante.
      🙂

      • Realmente há uma diferença de preços.
        O setor imobiliário sempre trabalha com uma “gordurinha” por questão cultural e é raro não se dar desconto que pode ser de até 10% ou mais dependendo do tamanho do imóvel, quanto maior mais desconto tanto em porcentagem quanto valor, isso falando em locação.

  3. Será que não existem imóveis “fake”, com preços bem acima do mercado, para inflacionar uma região e consequentemente o preço dos imóveis verdadeiros? Eu sempre vejo imóveis com pouca ou nenhuma informação e fotos muito genéricas, não sendo possível identificar o local exato.

      • Falo isso porque procurei imóvel no fim do ano passado e varias vezes o tal imóvel já tinha sido vendido maaaaass o cara tinha outro no mesmo prédio. Isso aconteceu várias vezes.
        A minha experiência foi com imóveis para venda, mas acho que se aplica para aluguéis também.
        Tem vários sem fotos ou com fotos apenas das áreas comuns do prédio. E pensando que o espaço amostral não é assim tão grande, um ou outro apartamento, digamos 20 ou 30 mil reais a mais que o normal, podem puxar o preço dos outros pra cima, não só os do cara que está fazendo o esquema, mas de todos que pesquisam esses sites para ter ideia de quanto vale o seu próprio apartamento para venda. Afinal, se eu acho que vale, digamos, 280 e tem um pra vender por 300, de repente eu posso querer 290 e por ai vai.
        E quem ganha com isso são os corretores, uma vez que as comissões são uma fração do negócio.
        Claro que isso tudo está aliado ao mercado estar aquecido e as pessoas estarem comprando, mas acho que esse tipo de coisa tende a acelerar o processo de inflação do preço dos imóveis que foi muito superior aos índices de inflação tipo IPCA nos últimos anos.
        Eu não sei como funcionam esses sites, mas acho que deveria haver uma maneira de verificar se o imóvel que está sendo anunciado realmente existe, para evitar, no mínimo, essa desconfiança.

      • Sim, também conheço casos de pessoas que compraram imóveis há cerca de um ano; e ele ainda continua lá no site pra vender. Esse é um ponto importante. Mas não tenho idéia de como verificar isso mais amplamente. Não creio que, nesse caso, os dados da internet sejam suficientes. Mas vou apontar para isso num próximo post

      • Mario,

        O fato de estar sem fotos ou ter fotos de apenas das áreas comuns é para evitar o “roubo” da captação ou negociação direta.
        Hoje em dia não existe mais exclusividade.
        O mercado imobiliário no geral é totalmente prostituído, isso inclui TODOS, compradores, vendedores, corretores, porteiros….
        Toda semana me deparo com um caso de malandragem de algum lado, digo TODA semana e não é força de expressão mas acho que já estou fugindo do assunto.
        Sobre a maneira de combater esses anúncios fake, sites como zap e imovelweb tem a o botão “denuncie” ou “erro”, basta clicar lá e escrever sua reclamação.

    • Existem sim muitos imóveis fake mas não no sentido de inflacionar o mercado mas para atrair clientes.
      Já trabalhei em imobiliária grande e mesmo com imóvel locado ou vendido o anúncio era mantido pois tinha bom retorno.
      Isso é “normal” em grandes imobiliárias.
      Outra coisa que vejo muito são anúncios com metragem bem maior que o real.
      Faça um teste e ligue para 10 anúncios e vejam quantos ainda estão disponíveis.
      Você vai ouvir uma frase decorada dizendo: Este imóveis foi locado mas tenho um outro com mesmo perfil!

  4. Parabéns pela iniciativa e pela discussão relevante que provocou. Fica difícil saber o valor real dos imóveis em determinada região. Entre o preço anunciado e o valor de venda ou locação há uma variação possível de até 20%.

  5. Exite um site novo que está buscando um modelo de negócio bem interessante, em que o aluguel é de fato feito pelo site, o quintoandar.com.br. Me parece um modelo bem interessante, inclusive com mais flexibilidade quanto as garantias (fiador). O modelo de negócio deste site tem potencial de baixar os valores dos aluguéis, pois hoje a imobiliária (e o corretor) tem compromisso exclusivamente com o dono do imóvel, que é quem efetivamente paga pelos seus serviços. Além disso, as estatísticas sobre preço são todas feita pelo SECOVI, que logicamente tem interesse que o valor esteja sempre alto. Por isso acho fantástica a iniciativa.
    Por isso, eu sempre, sempre peço desconto de pelo menos 20% em toda locação, e até hoje deu certo!
    E não aceite seguro fiança, é um roubo!!!

    • Bruno,

      Você viu direito a proposta do quinto andar?
      Primeiro que é uma administradora de imóveis pois cobram 8% do proprietário.
      Segundo que são menos flexíveis pois não aceitam fiadores, somente seguro fiança, título de capitalização e calção.
      Terceiro que você é sujeito a analise de crédito como qualquer outra imobiliária que no caso deles pode ser até mais rigoroso porque eles vão analisar simplesmente seus documentos e não terão contato direto com você.
      Quarto que esse site está fadado ao fracasso porque não é assinado nenhum acordo de exclusividade possibilitando os proprietários e inquilinos fecharem por fora para não ser cobrado a administração.
      Não vi como essa empresa tem o poder de baixar o preço do aluguel, entrei no site e os valores de locação são os de mercado.
      As estatísticas dos preços também são feitos pelo zap.
      Entre no site do quinto andar e veja atentamente a toda sua proposta depois me fale se mantém a sua opinião.
      Abraços.

  6. Pingback: Aluguéis em SP II: a vez do Zap Imóveis | SOCIAIS & MÉTODOS

  7. Boa tarde, Tudo bem?
    Parabéns pelo seu trabalho, gostei muito dele. Tentei replicar buscando os dados referentes à cidade de Indaiatuba, mas tive alguns problemas no R, ele não consegue identificar o site, mesmo eu copiando e colando o site no meu navegador e ele funcionando corretamente, gostaria de saber se possui algum e-mail para poder conversar melhor com você.
    Desde já agradeço a atenção.

    Abraço!

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